根据企业会计准则，被长期抵押的房屋出租后是否作为投资性房地产核算，需结合以下因素判断：

一、核心原则

持有目的优先：无论资产是否被抵押，会计分类的核心依据是企业的持有意图和资产用途。  

  若企业持有房屋的主要目的是通过出租获取租金或资本增值（即使存在抵押），则仍应作为投资性房地产核算。  

抵押本身不改变分类：抵押仅代表资产作为融资担保，不影响其经济用途的会计分类。

二、具体情形分析

情形1：抵押后仍以赚取租金为目的  

会计处理：  

  即使房屋被抵押，只要企业仍计划长期出租（例如用于收取稳定租金），则按投资性房地产核算。  

需关注点：  

  若抵押可能导致未来被迫出售（如债务违约风险），需评估是否触发持有意图变更（见下文情形2）。

情形2：抵押后持有意图转为出售  

会计处理：  

  若抵押导致企业明确计划短期内出售房产偿债（如已签订出售协议），则需将投资性房地产重分类为存货（按公允价值入账）。  

实务操作：  

  需在财务报表中披露抵押状态及潜在处置风险。

三、特殊注意事项

1. 减值测试（成本模式下）：  

  若抵押可能导致资产可收回金额低于账面价值（如抵押物价值下跌），需计提减值准备。  

2. 披露要求：  

  在财务报表附注中说明抵押房产的用途、抵押状态及潜在风险；  

  若抵押影响资产流动性，需在“承诺与或有事项”部分披露。

四、常见误区

  误区：“抵押资产必须作为固定资产核算”。  

  纠正：抵押是融资行为，与资产分类无关。例如，抵押的厂房若自用则属固定资产，若出租则属投资性房地产。  

误区：“抵押后必须终止确认资产”。  

  纠正：抵押不转移资产所有权，企业仍控制资产的使用权，无需终止确认。

五、示例

   案例：某企业将一栋写字楼抵押给银行获取贷款，同时长期出租给第三方。  

   分析：抵押不改变出租目的，仍作为投资性房地产核算（成本或公允价值模式）；  

   披露：附注中需说明“该投资性房地产已抵押，账面价值XX元，对应借款XX元”。

六、总结  

被抵押的房屋能否作为投资性房地产核算，关键取决于持有目的：  

若以赚取租金或资本增值为主要目的，即使抵押，仍按投资性房地产处理；  

若抵押导致持有意图转为出售，则需重分类为存货。  

建议：结合业务实质、抵押条款及未来处置计划，与会计师充分沟通，确保分类和披露的合规性。