实务中，公司房屋部分自用部分出租且出租部分适用简易计税方法的情况比较常见，发生的维修改造支出，比如：修缮墙体、管道、电气、门窗、电梯维修更换等，这些维修改造费用，通常是为了维持或改善房屋功能，其本质上属于与房屋使用状态直接相关的支出。维修改造支出可能涉及建筑服务、修理修配劳务，取得增值税专用发票，税率可能是9%或13%，也有小规模纳税人代开3%的发票，其进项税额能否抵扣，以下为具体分析：

一、确认该房屋为自有房屋还是租入房屋

核心政策依据：《财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）：“一、自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。”

这条规定突破了以往“用于简易计税、免税、集体福利等项目的进项税额不得抵扣”的一般原则，但仅适用于“租入的固定资产或不动产”，有非常明确的适用前提。换句话说，只要租入的固定资产或不动产，既用于一般计税项目，又用于简易计税、免税、集体福利或个人消费等项目的，其进项税额可以全额抵扣，无需划分！

二、发生的维修改造支出范围能否准确划分

核心政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）：“第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。”

如果维修改造仅用于自用部分，则进项税额可以抵扣；如果维修改造仅用于出租部分（且出租部分适用简易征收），则进项税额不得抵扣；如果维修改造是用于整栋楼（包含自用和出租），且出租部分适用简易征收，则需要按比例分摊进项税额，用于简易计税部分的进项税额不得抵扣。

三、计算分摊不可抵扣进项税额

核心政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）：“第二十九条：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额 ×（当期简易计税方法计税项目销售额 ÷ 当期全部销售额）”。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）》：“第十三条：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额 ×（简易计税、免税房地产项目建设规模 ÷ 房地产项目总建设规模）”。

两种计算方法比较如下：

其他可能的方法（根据实际情况灵活选用）有：

（1）按功能区域划分：比如将房屋按楼层、房间、功能区（办公区、出租区）划分，分别统计面积或收入，再分摊进项税额；

（2）按使用时长/频次：如果无法按面积或收入，也可考虑按时间使用比例，但这种方法主观性较强，需谨慎使用；

（3）混合比例法：比如同时考虑面积和收入，加权计算分摊比例，但需有合理依据并能说明逻辑。

四、实务操作建议

最合理且税务实践中较认可的方法：对于房屋维修改造这类与不动产直接相关的进项税额，如果无法明确划分用途，推荐采用：按“出租（简易计税）部分建筑面积 ÷ 房屋总建筑面积” 的比例，计算不得抵扣的进项税额。

需要的分摊依据（应留存备查）包括：（1）房屋的总建筑面积、自用面积、出租面积（最好有平面图或测绘报告支持）；（2）维修改造的具体范围说明（是否涉及共用部分、专用于某区域等）；（3）进项税额对应的发票、合同、付款凭证、工程明细等；（4）分摊计算表：列明总面积、出租面积、比例、不得抵扣金额、可抵扣金额等，逻辑清晰、数据可验证。

是否需要提前与税务机关沟通：如果企业能够提供合理的分摊依据和计算过程，且方法符合行业惯例与政策精神（如按面积比例），通常可以自行分摊并留存备查，无需事前审批。如果企业是首次处理此类业务、金额较大、或税务机关对分摊方法有明确要求，可与主管税务机关进行事前咨询或事后备案说明。